“增肌控重”穿越周期 龙湖“难而正确”的选择_聚看点

固然，穿越周期并非一件易事，站在成立30周年的特殊节点上，龙湖坦诚其正走在“一条艰难但正确的道路”。

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龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平在年报业绩会上表示，过去一两年来，龙湖在控制负债总额的基础上还要实现利润稳中有增，并且要优化资产质量，就像人要增肌但是体重不能增加，这显然并非轻松的事。

（业绩会现场，企业供图，央广网发）

2022年在行业深度调整的背景下，龙湖交出的答卷不乏亮点：三大业务板块协同发力，实现收入与盈利双增长，同时财务盘面保持稳健。面向2023年，当行业增长逻辑已经发生变化，龙湖也显现出一个更清晰的“长期主义者”形象。

三大业务板块并行

年报数据显示，2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%，五年复合增长率21%；股东应占溢利243.6亿元，同比增长约2.1%。

收入与盈利的稳中有增，建立在龙湖三大业务板块、五大航道的协同发展之上。

2022年，龙湖全年完成合同销售额2015.9亿元，回款率接近100%。产品力和交付力成为龙湖集团面对行业下行压力仍然保持业绩稳健的重要保障。据龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上透露，2022年龙湖集团100%如期交付超过11万套住宅，其中40%以上为提前交付，客户满意度达到90%。

地产开发之外，运营及服务业务同样在蓬勃发展。2022年，由商业投资、长租公寓等业务组成的运营业务和由物业管理、智慧营造等业务组成的服务业务合计为龙湖集团贡献收入236亿元，且合计经营性利润占比达到27%。这些业务为龙湖穿越周期带来了稳定的现金流保障，陈序平表示，龙湖是行业内少有的开发+运营+服务业务格局没有被稀释的房企之一，未来龙湖将逐步提升这运营及服务业务板块的利润占比，预计未来5年内非常有希望达到50%以上。

其中物业管理板块的龙湖智创生活2022年收入总额达137.5亿元，截至年底在管面积达3.2亿方，位居行业前列。其上市计划也受到了业内广泛关注，赵轶表示将顺势而为，“因为我们还是坚持长期主义，不会为了短期谋求一个上市资格而丧失了发展的主动性。”同时他强调龙湖非常重视航道之间的协同，龙湖智创生活现在一方面在苦练内功，提升经营收入，另一方面则对低效的收并购保持警惕，将“一如既往地做好准备，静待花开”。

2022年龙湖新推出的智慧营造品牌“龙湖龙智造”，同样是遵循“长期主义”的指引。截至目前，龙湖龙智造已获取了40个项目，总建面超过700万方。龙湖表示，这是基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，也是公司洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，现已成为服务业态的新增长极。

主动优化债务结构

持续壮大驱动公司营收和利润增长的引擎之外，龙湖的稳健定力还来自于财务管理的自律审慎。

业绩会上，赵轶强调：“过去几年，龙湖穿越周期的一个很大利器，就是我们的债务结构。”根据年报数据，2022年龙湖资产负债率为65%，净负债率58%，现金短债比3.52，稳居三道红线“绿档”；平均借贷成本4.10%，持续保持低位。

值得一提的是，据赵轶透露，2022年龙湖已提前偿还今年将到期的债务，年内龙湖已没有境外债到期，债务安全可控。

“三支箭”“金融16条”等利好的逐步落地，让龙湖获得了更多融资支持，也积累了更多金融资源。2022年，龙湖成功发行多个行业“首单”，如11月成功发行“第二支箭”首单中期票据，12月则获得了首笔7亿元内保外贷额度。此外，龙湖已经与六大国有银行签署战略合作协议，获得大规模授信额度。

有力的金融支持让龙湖更有信心应对未来的挑战。对于2023年财务方面的计划，赵轶透露，2023年龙湖债务会保持2080亿元左右的总数平稳不变，但结构上会进一步优化。具体而言，他表示龙湖将加大国内银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，每年可能下降5个百分点，从而“继续保持行业最优的短债比，和行业最优的现金覆盖倍数，让龙湖的整个现金流牌面和债务结构能够去应对行业周期”。

“增肌不增重”

相对宽松的政策环境下，市场同样显现出回暖迹象。龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠透露，今年2月龙湖重点关注的城市到访和成交量都有提升，并且2月龙湖全口径销售额同比增长86%。

数字提振了信心，不过相比于签约规模和排名，2023年龙湖更加看重质量。张旭忠表示，目前看不同能级城市存在分化，2023年将根据市场变化和城市情况实行弹性供货策略。

对于2023年的投资安排，张旭忠表示龙湖首先将坚持“以销定资”，拿地投资额和销售回款动态匹配，保证安全性，并且将严守投资刻度，产品打造进一步提升盈利能力。

商业投资方面，截至2022年末，龙湖集团已开业运营76座商场，2023年龙湖将有5个重资产和6个轻资产项目亮相，陈序平预计，2023年这11个项目将为龙湖贡献4亿元左右的租金收入。未来，龙湖则将保持每年开业10个左右的节奏，轻重并举，稳步发展。

无疑，“增肌控重”注定是辛苦的过程，但亦是房地产行业摆脱过往杠杆与负债驱动的必然选择。龙湖的2022年成绩单证明了房企新模式的可行性，在未来，其发展空间也依然值得市场的想象与期待。

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